Immobiliengutachten für das Finanzamt

Immobiliengutachten für das Finanzamt: Die Steuerlast mithilfe von Gutachten senken

Immer dann, wenn das Finanzamt im Rahmen einer Steuerfestsetzung den Wert und/oder die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie ermittelt, sollten Sie das Ergebnis kritisch prüfen und im Zweifel einen Immobiliengutachter hinzuziehen. Denn: Oftmals gehen die Finanzämter von einem zu hohen Immobilienwert beziehungsweise von einer zu langen Nutzungsdauer aus, wodurch letztlich auch Ihre Steuerlast steigt. Wertvolle Informationen rund um das Thema Verkehrswertgutachten und Restnutzungsdauergutachten für das Finanzamt haben wir in folgendem Artikel übersichtlich für Sie zusammengefasst.

In welchen Situationen benötige ich ein Gutachten für das Finanzamt?

Für bestimmte steuerliche Situationen, insbesondere bei Immobilienschenkungen oder -erbschaften, ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens eine sinnvolle Investition.

Situationen, in denen ein Gutachten sinnvoll sein kann:

• Immobilienschenkung und -erbschaft: Ein Verkehrswertgutachten hilft, den realen Wert der Immobilie festzustellen, um Überbewertungen und damit eine zu hohe Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu vermeiden.
• Unzureichende Berücksichtigung wertmindernder Faktoren durch das Finanzamt: Ohne Begutachtung vor Ort könnten wichtige wertmindernde Aspekte übersehen werden, was zu einer überhöhten Steuerlast führen kann.
• Mögliche Steuerpflicht durch Fehleinschätzung: Eine zu hohe Wertfestsetzung kann Sie unerwartet steuerpflichtig machen, vorwiegend wenn der Wert über dem individuellen Freibetrag liegt.
• Restnutzungsdauergutachten: Dieses Gutachten ist relevant für die steuerliche Bewertung der Abschreibungsmöglichkeiten, besonders bei älteren oder unsanierten Gebäuden. Es ermöglicht die Geltendmachung einer höheren Abschreibung für Abnutzung (AfA), was zu Steuervorteilen führt.

Ein professionell erstelltes Wertgutachten kann in bestimmten steuerlichen Konstellationen wesentlich dazu beitragen, Ihre Steuerlast zu minimieren und eine gerechte Bewertung Ihrer Immobilie sicherzustellen. 

Probleme & Herausforderungen vieler Steuerpflichtiger

Da es bei Immobilien in der Regel um hohe Summen geht, kann auch die mit einer Erbschaft oder Schenkung verbundene Steuerbelastung sehr hoch sein - für viele Menschen sogar so hoch, dass sie das Haus oder die Wohnung verkaufen müssen.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Ein Wertgutachten nach ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) und BauGB (Baugesetzbuch), das von einem zertifizierten Gutachter oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde, kann Ihnen eine große Steuerersparnis einbringen - nämlich dann, wenn es plausibel nachweist, dass die Immobilie einen geringeren Verkehrswert (Gemeiner Wert) hat als vom Finanzamt ermittelt wurde.

Beispielrechnung Erbschaftssteuer

Angenommen, Ihr Vater vererbt Ihnen sein Haus, gilt für Sie ein steuerlicher Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Ermittelt das Finanzamt einen Immobilienwert von 500.000 Euro, sind demnach 100.000 Euro zu versteuern. Wenn Sie als Kind des Erblassers in Steuerklasse I fallen, könnte eine Steuerlast in Höhe von 15.000 Euro auf Sie zukommen.

Weist nun ein Sachverständiger mithilfe eines Verkehrswertgutachtens für Sie nach, dass der Immobilienwert aufgrund der schlechten Lage und/oder einer veralteten energetischen Ausstattung lediglich 420.000 Euro beträgt, läge die Steuerlast hingegen bei 3.000 Euro.

Bei einer Immobilienschenkung besteht ein größerer steuerlicher Spielraum als bei einer Immobilienerbschaft. Denn: Der individuelle Steuerfreibetrag kann alle 10 Jahre erneut ausgeschöpft werden. Daher kann es sinnvoll sein, nicht das gesamte Haus auf einmal zu verschenken, um die Schenkungssteuer im besten Fall ganz zu umgehen.

Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, gibt es zudem attraktive Abschreibungsmöglichkeiten, mit deren Hilfe Sie die Steuerbelastung effektiv senken können.

Wie ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert meiner Immobilie?

Das Finanzamt greift bei der Immobilienbewertung auf das typisierende Massenverfahren zurück. Zwar beruht diese Bewertungspraxis auf anerkannten Bewertungsverfahren sowie auf den offiziellen Boden- und Immobilienwerten der örtlichen Gutachterausschüsse - individuelle Merkmale der Immobilie bleiben jedoch außen vor. Dabei sind es gerade die speziellen Eigenschaften, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, zum Beispiel:

• die Vor- und Nachteile der Lage
• der energetische Zustand
• Baumängel
• die Ausstattungsqualität
• eingetragene Rechte (Nießbrauch, Wohnrecht etc.)

Darüber hinaus findet bei der Wertermittlung durch die Finanzämter in der Regel keine Begutachtung der Immobilie vor Ort statt. Stattdessen handelt es sich um eine Immobilienbewertung, die ausschließlich am Schreibtisch erfolgt. 

Wie profitiere ich bei steuerlichen Angelegenheiten von der Expertise eines Gutachters?

In steuerlichen Angelegenheiten profitieren Sie vor allem in finanzieller Hinsicht von der Kompetenz und Erfahrung eines zertifizierten Sachverständigen. Der Experte sieht sich die Immobilienbewertung des Finanzamts genau an und trifft eine erste Aussage dazu, ob sich ein Verkehrswertgutachten oder Restnutzungsdauergutachten in Ihrem Fall lohnen könnte oder nicht.

Ist der beim Finanzamt veranschlagte Wert Ihrer Ansicht nach zu hoch, liegt dabei aber dennoch unter dem Freibetrag, ist ein Verkehrswertgutachten wenig sinnvoll, da Sie ohnehin keine Steuern zahlen. Wird der Freibetrag nur geringfügig überschritten, kommt es auf den Einzelfall an, ob sich die Investition in ein Verkehrswertgutachten rentiert oder nicht. Gleiches gilt für das Restnutzungsdauergutachten - denn jede Immobilie ist individuell.

Wie läuft eine Immobilienbewertung im Rahmen einer Steuerfestsetzung ab?

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung sollten Sie das zuständige Finanzamt innerhalb von drei Monaten darüber informieren. Gibt es ein Testament, wird das Amt in der Regel automatisch benachrichtigt, und gleiches gilt im Fall einer gerichtlich oder notariell beurkundeten Immobilienschenkung.

Im Anschluss stellt das Finanzamt den aktuellen Verkehrswert fest - also den Wert, der sich bei einem Verkauf "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" voraussichtlich erzielen ließe. Dabei gelten bestimmte Stichtage: Bei einer Erbschaft ist dies der Todestag, bei einer Immobilienschenkung der Tag der notariellen Beurkundung des Schenkungsvertrags. Sie erhalten einen Grundbesitzwertbescheid, der als Grundlage für den folgenden Erbschaftssteuerbescheid dient.

Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Feststellungsbescheids können Sie Einspruch dagegen einlegen und ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen vorlegen.

Im Gegensatz zum Finanzamt berücksichtigen die Immobiliengutachter aus unserem Sachverständigenbüro bei der Wertermittlung alle relevanten Faktoren. Außerdem findet ein Vor-Ort-Termin statt, bei dem Ihre Immobilie vom Keller bis zum Dach unter die Lupe genommen wird, um ein aussagekräftiges und nachvollziehbares Verkehrswertgutachten zu erstellen. Letztlich ist es der zuständige Sachbearbeiter des Finanzamts, der eigenständig darüber entscheidet, ob er das Immobiliengutachten anerkennt oder nicht.

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Sie befürchten, dass das Finanzamt den Wert Ihrer Immobilie zu hoch angesetzt hat? Sie möchten nachweisen, dass die Restnutzungsdauer für Ihr Haus verkürzt ist und möchten deswegen Ihre Immobilie bewerten lassen? Dann nehmen Sie jetzt Kontakt zu unseren Immobiliensachverständigen auf und lassen Sie sich objektiv beraten. Greifen Sie zum Hörer und rufen Sie uns in München an oder kontaktieren Sie uns alternativ via E-Mail oder Kontaktformular!

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