Restnutzungsdauergutachten
Das Restnutzungsdauergutachten, häufig auch einfach Nutzungsdauergutachten oder Bausubstanzgutachten genannt, verfolgt vor allem ein Ziel: Es soll Eigentümern bei der Steuerersparnis helfen. Können Sie mit einem Gutachten nachweisen, dass die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie kürzer ist als vom Finanzamt veranschlagt, gibt Ihnen das die Möglichkeit einer schnelleren Abschreibung für Abnutzung (AfA). Das Finanzamt muss ein Restnutzungsdauergutachten unter bestimmten Voraussetzungen akzeptieren, worauf auch das Bundesfinanzministerium bereits hingewiesen hat (BMF-Schreiben). Die wichtigsten Informationen zum Restnutzungsdauergutachten haben Ihre Immobiliensachverständigen aus München nachfolgend für Sie zusammengefasst.
Restnutzungsdauergutachten
Auf den Punkt gebracht
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes wird in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegt. Es handelt sich hierbei um den Zeitraum, in dem ein Gebäude seiner Bestimmung gemäß benutzt werden kann. Immer dann, wenn die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist als die Abschreibungsdauer, bietet ein Nutzungsdauergutachten Ihnen die Möglichkeit, den Abschreibungssatz für Ihre Immobilie zu erhöhen und dadurch in Ihrer Steuererklärung höhere Abschreibungen geltend machen - was Ihnen Steuern einspart.
Im Falle von Wohngebäuden im Privateigentum gilt: Der Versuch, eine verkürzte Restnutzungsdauer geltend zu machen, empfiehlt sich vor allem dann, wenn das Haus vor 1925 erbaut wurde und nachgewiesen werden kann, dass die Restnutzungsdauer weniger als 40 Jahre beträgt, oder aber bei Häusern, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, und deren Restnutzungsdauer 50 Jahre unterschreitet.
Die Beurteilung, ob sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten steuerlich tatsächlich lohnt, ist jedoch immer vom konkreten Einzelfall abhängig. Am besten nehmen Sie daher eine individuelle Beratung durch unsere Sachverständigen in Anspruch.
Sie sind unsicher, ob in Ihrem individuellen Fall ein Gutachten zur Bestimmung der Restnutzungsdauer erforderlich oder zumindest empfehlenswert ist? Dann kontaktieren Sie uns - wir beraten Sie gerne!
Grundsätzlich steht Ihnen als Eigentümer immer der Weg offen, die verkürzte Nutzungsdauer Ihrer Immobilie gegenüber dem Finanzamt eigenständig glaubhaft zu machen. Erfahrungsgemäß wird Ihre Argumentation dann zwar geprüft, Sie müssen jedoch sehr wahrscheinlich mit einer Ablehnung rechnen.
Reichen Sie stattdessen ein Restnutzungsdauergutachten ein, in dem die Verkürzung der Nutzungsdauer nachgewiesen wird, wird es für das Münchner Finanzamt schwierig, Ihnen die kürzere Restnutzungsdauer abzuerkennen. Wichtig ist dabei jedoch, dass das Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter oder von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde.
Die Investition in ein Nutzungsdauer-Gutachten rentiert sich im Erfolgsfall durch eine höhere Abschreibung für Abnutzung (AfA) - das heißt, Sie profitieren Jahr für Jahr von einer attraktiven Steuerersparnis.
Bei der Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens nehmen wir alle erforderlichen Unterlagen und Daten zu Ihrer Immobilie in den Blick. Außerdem vereinbaren wir einen Ortstermin, bei dem wir das Gebäude genau in Augenschein nehmen, um alle relevanten Faktoren in das Gutachten mit einzubeziehen. Auch die Bausubstanz muss zwingend geprüft und im Gutachten beschrieben werden, weshalb diese Gutachtenform häufig auch als Bausubstanzgutachten bezeichnet wird.
Finanzämter in Deutschland akzeptieren Restnutzungsdauergutachten oftmals nur dann, wenn der Gutachter oder Sachverständige das Grundstück auch tatsächlich besichtigt hat. Das sollten Sie berücksichtigen - auch, wenn es bislang keine einheitlichen Vorgaben für die Anfertigung eines Nutzungsdauer-Gutachtens gibt.
Für ein Nutzungsdauer-Gutachten sind im Wesentlichen die gleichen Dokumente erforderlich wie für ein normales Wertgutachten. Hier ein Überblick:
Gut zu wissen:
Die meisten unserer Immobiliengutachter & Sachverständigen erfüllen die notwendigen Qualifikationen, um ein Restnutzungsdauergutachten erstellen zu können. Ebenfalls besitzen wir einen sehr guten Draht zu den örtlichen Behörden und Gerichten in und um München, sodass offene Fragen häufig mit nur einem Anruf geklärt sind.
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer kann Ihnen eine attraktive Steuerersparnis einbringen. Damit die beschleunigte Abschreibung vom Finanzamt genehmigt wird, lassen Sie sich am besten von unseren erfahrenen Sachverständigen individuell beraten. Bei Rückfragen nehmen Sie noch heute telefonisch, per E-Mail oder online Kontakt zu uns auf - unsere Gutachter und Sachverständigen helfen Ihnen gerne weiter!
Das Restnutzungsdauer-Gutachten ist ein spezielles Immobiliengutachten zur Vorlage beim Finanzamt und dient dem Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer. Dadurch verkürzt sich zugleich die Abschreibungsdauer, das heißt, Sie können die Anschaffungskosten für Ihre Immobilie schneller steuerlich geltend machen (Absetzung für Abnutzung).
Damit das Finanzamt das Gutachten akzeptiert, sollte es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter oder von einem nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt worden sein. Im Zweifelsfall entscheidet jedoch jeder Sachbearbeiter eigenständig, welche Gutachten er akzeptieren möchte und welche nicht.
Ein Verkehrswertgutachten ist für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer nicht geeignet. Möchten Sie den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie in Erfahrung bringen, etwa für einen geplanten Verkauf oder für buchhalterische oder juristische Zwecke, treffen Sie mit einem Verkehrswertgutachten jedoch die richtige Wahl.
Die Kosten für ein Nutzungsdauer-Gutachten sind vergleichbar mit denen für ein Kurzgutachten. In den meisten Fällen amortisiert sich diese Investition durch eine niedrigere Steuerlast.
Hauptkriterien für eine verkürzte wirtschaftliche Rest-Nutzungsdauer sind: wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen, technischer Verschleiß (z.B. veraltete Elektroinstallationen).
Dies hängt vom Objekt ab. Insbesondere bei stark beanspruchten Gewerbeimmobilien, Spezialimmobilien mit starker Abnutzung sowie bei nicht modernisierten Wohnimmobilien ist das Sparpotenzial jedoch meist sehr groß.
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