Kaufpreisaufteilung

Kaufpreisaufteilung für München: Steuervorteil mit Gutachten zum Boden- und Gebäudewert

Immobilien sind eine renditestarke Kapitalanlage – nicht zuletzt, weil Privatinvestoren von attraktiven Steuervorteilen profitieren können. Denn: Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, diese also vermietet, kann jährlich zwei Prozent des Kaufpreises von der Steuer abschreiben (AfA=Abschreibung für Abnutzung). Das Problem dabei: Diese Abschreibungsmöglichkeit bezieht sich nur auf den Kaufpreis für das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden. Die Kaufpreisaufteilung sollten Sie dabei nicht dem Finanzamt überlassen, sondern stattdessen in die Hände eines erfahrenen Münchner Immobiliengutachters legen.

Was ist eine Kaufpreisaufteilung?

Ein Gebäude nutzt sich im Laufe der Jahre ab, Grund und Boden jedoch nicht. Deshalb existieren steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nur für das auf dem Grundstück befindliche Gebäude, nicht für das Grundstück selbst.

Als Käufer einer Immobilie zahlen Sie in der Regel einen Gesamtkaufpreis – welcher Anteil dabei für das Gebäude gezahlt wird und welcher für den Boden, wird idealerweise im Kaufvertrag festgelegt, denn die Angaben im Vertrag sind für das Finanzamt maßgebend. Auch dann, wenn der Kauf bereits abgewickelt wurde und Sie nachträglich den Gebäudewertanteil bestimmen lassen möchten, ist ein Gutachten zum Boden- und Gebäudewert dafür der richtige Weg.

Welche Vorteile bietet eine Kaufpreisaufteilung für den Käufer oder Eigentümer?

Bei einer Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt basiert die anschließende Berechnung der Abschreibung für Abnutzung auf einer unpräzisen Schätzung. Entscheiden Sie sich hingegen für ein Gutachten, halten Sie ein belegbares Ergebnis in Händen, welches auch individuelle und wertsteigernde Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt. Dies kann zum Beispiel eine besonders hohe Energieeffizienz sein oder eine erst kürzlich erfolgte Sanierung. Dadurch können Sie Jahr für Jahr in den Genuss einer Steuerersparnis kommen, durch die sich zugleich die Rendite Ihres Anlageobjekts verbessert.

Was kann passieren, wenn ich auf ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung verzichte?

Verzichten Sie auf ein Gutachten zum Boden- und Gebäudewert, übernimmt das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung. Diese Vorgehensweise ist nicht empfehlenswert, und zwar aus zwei Gründen.

1. Das Finanzamt verfolgt andere Interessen als Sie als Eigentümer. So ist für das Finanzamt ein hoher Grundstückswert und damit einhergehend ein niedriger Gebäudewertanteil von Vorteil, denn dies reduziert die mögliche Abschreibungssumme. Sie als Eigentümer profitieren hingegen von einem hohen Gebäudewert, weil dadurch auch eine höhere Abschreibung möglich wird.
2. Die Werteverteilung des Finanzamts entspricht häufig nicht der Realität. Das Amt greift auf eine eher allgemein gehaltene Arbeitshilfe zurück, die vom Bundesfinanzministerium zur Verfügung gestellt wird – individuelle Objekteigenschaften werden dabei nicht berücksichtigt.

Daher empfiehlt es sich, die Kaufpreisaufteilung nicht dem Finanzamt zu überlassen, sondern selbst aktiv zu werden und einen erfahrenen Gutachter mit dieser wichtigen Aufgabe zu betrauen.

Rechenbeispiel

Dass Sie bei einer Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt mitunter viel Geld verschenken, zeigt das folgende Rechenbeispiel:

• Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie als Anlageobjekt. Der Gesamtkaufpreis beträgt 800.000 Euro.
• Das Finanzamt nimmt an, dass 40 Prozent davon auf den Bodenwert entfallen, 60 Prozent (also 480.000 Euro) auf den Gebäudewert. In diesem Fall ist eine jährliche Abschreibung von 9.600 Euro möglich (2 Prozent von 480.000 Euro).
• Ein Gutachter stellt fest, dass der tatsächliche Bodenwert lediglich bei 20 Prozent des Gesamtkaufpreises liegt, der Gebäudewert bei 80 Prozent (also bei 640.000 Euro). Die jährliche Abschreibungssumme steigt dadurch um 3.200 Euro auf 12.800 Euro an.
• Bedenken Sie: Eine Immobilie wird in der Regel über viele Jahrzehnte abgeschrieben. Über die Zeit gerechnet, können Sie mithilfe eines Gutachtens zum Gebäude- und Bodenwert also von einer attraktiven Steuerersparnis profitieren.

Die Kaufpreisaufteilung eines anerkannten Gutachters dient gegenüber dem Finanzamt als Nachweis für den Gebäudewertanteil und darf ohne stichhaltige Gründe nicht abgelehnt werden.

Hinweis: Die Abschreibungen eines Mietobjekts können häufig mithilfe eines Restnutzungsdauer-Gutachtens noch weiter optimiert werden, weshalb es sich in vielen Fällen anbietet, sowohl die Kaufpreisaufteilung als auch die Nutzungsdauer gemeinsam zu beauftragen.

In welchen Fällen empfiehlt sich die Kaufpreisaufteilung durch einen Gutachter?

Die Kaufpreisaufteilung durch einen Gutachter empfiehlt sich in folgenden Situationen:

• Vor dem Kauf einer Immobilie, damit die Werte im Kaufvertrag direkt getrennt voneinander aufgeführt werden können.
• Nach dem Kauf einer Immobilie, wenn im Kaufvertrag nur ein Gesamtkaufbetrag steht und Sie gegenüber dem Finanzamt den tatsächlichen Gebäudewert nachweisen möchten.
• Wenn das Finanzamt bereits eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen hat und Sie mit dem Ergebnis nicht einverstanden sind.

Die Kaufpreisaufteilung durch das Finanzamt sollten Sie vor allem dann anzweifeln, wenn das Grundstück wertmindernde Besonderheiten aufweist – zum Beispiel Altlasten, einen ungünstigen Zuschnitt oder eine unzureichende Infrastruktur. Auch dann, wenn die Immobilie saniert oder modernisiert wurde, lohnt sich die Investition in ein Gutachten, denn individuelle Faktoren, die den Wert eines Gebäudes steigern, werden vom Finanzamt ebenfalls nicht berücksichtigt.

Befindet sich Ihre Immobilie in einem Ballungszentrum wie München, führt dies tendenziell zu einer Übergewichtung des Bodenwerts. Auch in diesem Fall empfehlen wir Ihnen daher, einen Gutachter hinzuzuziehen.

Wie läuft eine Kaufpreisaufteilung ab?

Wenn Sie sich für eine Kaufpreisaufteilung durch ein Aufteilungs-Gutachten entscheiden, nimmt ein Experte aus unserem Haus Ihre Immobilie genau in den Blick – das Gebäude ebenso wie Grund und Boden. Bei der Aufteilung des Kaufpreises werden alle relevanten Faktoren berücksichtigt, um zu einem fundierten und belastbaren Ergebnis zu kommen. Haben Sie die Immobilie beispielsweise aufwendig saniert, fließt dies ebenso in unsere Berechnungen ein wie etwaige Nachteile des Grundstücks, zum Beispiel ein ungünstiger Schnitt oder eine mangelhafte Infrastruktur. Sie erhalten ein Gutachten, das genau aufzeigt, wie sich der Gesamtkaufpreis auf den Boden und das Gebäude aufteilt, und welches von den Finanzämtern anerkannt wird.

Kaufpreisaufteilung durch zertifizierten Gutachter: Jetzt Kontakt aufnehmen und beraten lassen

Sie möchten bei der Kaufpreisaufteilung für Ihr Eigentum nichts dem Zufall überlassen? Sie haben bereits Post vom Finanzamt bekommen und sind der Ansicht, dass der Gebäudewertanteil für Ihre Immobilie in München nicht korrekt berechnet wurde? Oder planen Sie den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage und möchten, dass die Anschaffungskosten für Gebäude, Grund und Boden korrekt im Kaufvertrag vermerkt werden? In jedem Fall gilt: Unsere Gutachter nehmen sich gerne Zeit für Sie. Auch dann, wenn Sie sich zunächst einmal unverbindlich zum Thema Gutachten zum Boden- und Gebäudewert beraten lassen möchten, stehen wir Ihnen zur Verfügung. Rufen Sie uns in München an oder kontaktieren Sie uns per E-Mail oder Kontaktformular.

Häufige Fragen zum Thema Kaufpreisaufteilung

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